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      • 中國樓市去庫存需警惕貨幣過度寬松與資產價格泡沫兩個現象 已經出現了
      • 發布者:余為軍  來源:網絡  時間:2016/2/29 13:48:24         字體:[  ] [打印] [關閉]
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      • 關鍵字:2016-2-29 去庫存是供給側改革的五大任務之一。近期一線城市房價暴漲,三四線去庫艱難,表明總量放緩、區域分化,價格和數量泡沫并存。去庫存過程中,需警惕貨幣過度寬松與資產價格泡沫。
      • 中國樓市去庫存需警惕貨幣過度寬松與資產價格泡沫兩個現象 已經出現了

        2016年02月29日

        來源:鳳凰財經綜合 



        來源:澤平宏觀,作者:國泰君安 宏觀 任澤平、熊義明


        2015年中央經濟工作會議,將“去庫存”作為2016年五大重點任務之一。


        房地產對經濟和資本市場影響深遠,雖然其周期緩慢、但持久且振幅很大,在向上時具有很強的帶動力,在反轉向下時勢大力沉。經濟史上有名言:“房地產是周期之母”“十次危機九次地產”。


        1.中國房地產庫存現狀與形成原因


        1.1. 中國房地產總體庫存狀況


        庫存可分為狹義庫存和廣義庫存。狹義庫存指待售面積,廣義庫存主要包括待售面積和施工面積。本文采用廣義庫存來衡量房地產庫存狀況。


        2015年,中國商品房待售面積為7.2億平米,庫存量和消化庫存所需時間均創新高。但僅從這個指標看,中國地產庫存問題似乎不太嚴重。因為與12.8億平米的銷售面積相比,只需6.7個月便可以完成去化。


        庫存問題主要體現在廣義庫存。2015年,施工面積(潛在庫存)高達73.6億平米,是待售面積的10倍多。其中,住宅施工面積為51.2億平米,占比為70%。如果考慮已批未開工土地,自建房和小產權房等其他,庫存數量更大。


        商品房庫存去化時間為6.3年,住宅去化時間為5年。施工面積與待售面積之和為80.8億平米,按照2015年的銷售速度,去化時間為6.3年。其中住宅庫存(施工面積與待售面積)為55.7億平米,去化時間為5年。


        商業與辦公樓庫存去化時間為15.6年。由于經濟下行與互聯網的沖擊,商業和辦公樓地產庫存積壓明顯增大,2015年住宅以外的商品房為25.1億平米,按照2015年1.6億平米的銷售,去化周期為15.6年。


        按照目前情況,庫存還會繼續積累,庫存問題形勢嚴峻。盡管新屋開工連續兩年下滑,但2015年新屋開工量仍高達15.4億平米,高于12.8億平米的銷售面積(2015年銷售較好)。據國研中心劉世錦測算,我國住宅需求峰值1200-1300萬套,按照每套100平米算,住宅需求峰值約12~13億平米,2015年住宅成交面積為11.2億平米,這意味著商品房需求增長空間有限。


        1.2. 各地區庫存情況


        各地區庫存狀況的突出特征是:三軌運行。


        西部、東北和山西等三四線資源型省市庫銷比普遍較高,而且銷量彈性小。最高的是山西9.9年,其次是寧夏8.4年,吉林遼寧也排名前列,分別為7.8和7.5年。庫存最高的省會城市是呼和浩特與太原,分別為16.1年和11.1年。這些地區房地產銷售增速明顯低于一二線省市(后面有詳細數據)。本節中,庫銷比=房屋施工面積/銷售面積(2015年),因各省待售面積數據普遍缺失,為統一口徑,全部用施工面積作為庫存代理變量。


        二線城市庫存水平適中,銷量彈性也適中。庫存最低省份分別為江西、湖南、湖北、河南和廣東,廣義庫銷比分別為4.4、4.5、4.5、4.8和5.0。省會和重要城市中,合肥、武漢、南昌、廈門和南京最低,在4.4~5.4之間。這些都是主要的二線省市。也有一些二線城市庫存水平較高,如杭州、寧波等,庫銷比高達9.4和10.2。二線城市的庫存和銷量特性,使得其庫存問題總體不大,一方面有一定壓力,另一方面有解決潛力和空間。


        一線城市庫存水平有高有低,但銷量彈性大,庫存問題小。從廣義庫存來看,廣州和上海較低(6.1和6.2),北京和深圳甚至較高(均為8.4)。考慮到近期一線城市大漲,部分城市甚至需要短期“補庫存”。


        2015年,30個大中城市數據顯示,一線城市商品房成交面積增長32.1%,二線城市增長22.6%,三線城市增長13.6%,四線城市預計增速更低。


        這表明,2015年的房地產去庫存政策均有效刺激了各類城市地產銷量,但彈性明顯不同,一線城市受益最明顯,二線其次,三四線城市最弱。


        庫存分化問題的另一個顯性指標是房價,2015年一線大漲,二線小漲,三線下跌。統計局70大中城市房價數據顯示,2015年一線城市商品住宅房價大漲(21.3%),二線城市略漲(1.6%),三線城市下跌(-2.2%)。


        綜合來看,各地區房地產庫存呈現三軌運行態勢。三四線省市庫存水平明顯偏高,而且銷售彈性低,庫存問題最嚴重。一二線庫存水平差異不明顯,但一線城市銷售彈性高,庫存壓力小,二線城市銷售彈性適中,庫存有壓力,但有解決潛力。2015年一線城市房價大漲,二線小漲,三線下跌,凸顯了不同地區的庫存問題。


        1.3.庫存高、區域分化的特點和中國所處發展階段有關


        對照典型工業化經濟體房地產發展的歷程,中國房地產發展正進入新階段:從高速增長到平穩或下降狀態;從數量擴張到質量提升;從總量擴張到“總量放緩、區域結構分化”。


        (1)從高速增長期到平穩或下降期。在經濟高速增長、居民收入水平快速提高、城鎮化率快速上升的階段,房地產銷量和投資處于高速增長期,并與上述變量呈顯著的正相關性,房價上漲有長期基本面支撐。當進入經濟增速換擋、城鎮化率放緩階段,大部分人群的住房需求基本得到滿足,大規模住宅建設高潮過去并轉入平穩或者下降狀態。住房開工量與經濟增速以及城市化水平的關聯度下降,而與每年出生人口數量以及有能力、有意愿購買住房的適齡人口數量的關聯性更強,房價受居民收入和利率政策影響較大。比如,上個世紀五六十年代西方國家出現的嬰兒潮,以及成功實現追趕之后日本社會的低生育率和老齡化,都對各自的住宅發展產生了顯著的影響。


        (2)從數量擴張期到質量提升期。初期,住房飽和度不高,住宅開工高速增長,以滿足居民快速增長的最基本的首次置業居住需求;隨著住房趨于飽和(比如城鎮戶均一套),居民對住宅質量、成套率、人居環境等改善性需求要求提高。


        (3)從總量擴張期到“總量放緩、區域結構分化”期。綜合典型國家城市化過程中人口區域分布結構和經濟發展階段、產業結構的關系來看,人口空間的分布大體上經歷了三個階段。第一個階段,人口從農村向城市轉移,不同規模的城市人口都在擴張,而且在總人口當中的占比均在上升。這一個階段和經濟快速增長、制造業快速發展相關,而城市化率還沒有達到55%。第二個階段主要是郊區化,一些中小型城市增長放緩,而大都市人口比重繼續上升,這一階段伴隨著制造業的絕對衰退、服務業的相對發展。對應的城市化水平大致在55%-70%之間。第三階段則是城市化率超過70%以后,人口繼續向大都市圈集中。中小型城市的人口增速緩慢。這一時期的人口的聚集,和服務業比重占據主導之后經濟聚集程度的進一步提升有很大關系。


        中國房地產發展階段的變化對庫存問題產生了系統性影響。


        一方面,需求見頂導致庫存高的問題凸顯。隨著2008年劉易斯拐點到來、2012 年15-59 歲勞動年齡人口開始凈減少、2014年20-50歲置業人群達到峰值,中國經濟已經告別高速增長期,步入增速換擋,如果改革轉型成功未來有望實現中速增長;中國城鎮化率從1978年的17.92%快速上升到2014 年的54.77%,根據國際經驗,未來城鎮化率還有10-20 個百分點的空間,但城鎮化推進速度將逐步放緩;根據國務院發展研究中心的研究,2014年中國城鎮戶均住房套數已達到1 套左右。


        另一方面,人口區域分布結構進入新階段導致區域分化。中國城鎮人口的分布與區域住房價格水平基本吻合,而人口空間的分布通常會經歷三個階段,第一個階段,人口從農村向城市轉移,不同規模的城市人口都在擴張,而且在總人口當中的占比均在上升。這一個階段和經濟快速增長、制造業快速發展相關,而城市化率還沒有達到55%。第二個階段主要是郊區化,一些中小型城市增長放緩,而大都市人口比重繼續上升,這一階段伴隨著制造業的絕對衰退、服務業的相對發展。對應的城市化水平大致在55%-70%之間。第三階段則是城市化率超過70%以后,人口繼續向大都市圈集中,中小型城市的人口增速緩慢。我國人口的區域分布結構正逐步從第一個階段向第二個階過渡。


        2.去庫存的理論邏輯與國內外經驗


        2.1.去庫存的理論邏輯


        房地產短期看金融,長期看人口。房地產短周期主要受利率、抵押貸首付比、稅收、土地政策等金融政策影響,長周期主要受經濟增長、城市化、人口數量和結構等影響。


        因此,從房地產周期來看,去庫存短期見效方式主要是金融,而長期則有賴于人口政策的變化。


        從政府的利益訴求來看,盡管去庫存手段較多,但“寬貨幣”與“加杠桿”等可能會被過度依賴,因其短期銷量彈性大。


        減少供給較難。房屋供給曲線接近垂直,短期彈性小。而且限制土地供應會惡化地方財政,減少新屋開工會增加經濟下行壓力,政策作為空間不大。因此盡管長期去庫存需要收縮供給,但短期見效慢,并影響財政和GDP,不符合地方政府利益。


        擴大需求是去庫存的關鍵。去庫存被視為“做加法”,也是這個原因。擴大需求很多辦法,包括引入外來人口(農民工市民化等),增加居民收入(改善收入分配),增加城市基礎設施配套,改善居住環境等。但這些政策見效比較慢,例如農民工市民化需要很多配套措施,難以在1-2年取得突出性成效。


        最可能被依賴的是寬貨幣、加杠桿等見效快措施。政府會優先選擇見效快的辦法來擴大需求,降息、降低首付、購房補貼或降低房產交易稅等都是選項,對應的分別是寬貨幣、加杠桿和寬財政。


        2.2.國內經驗:溫州案例


        (1)溫州地產庫存一度十分驚人,超過目前的山西


        溫州房地產庫存一度非常高,2011年溫州施工面積與銷售面積之比為23.8年,意味著按照當時的銷售速度,溫州的商品房庫存需要約24年才能消化完畢。這么高的庫銷比(廣義庫存),遠超當前庫存最多的山西(庫銷比為9.9年)。


        (2)現在庫存明顯降低,房價也出現上漲


        據溫州商報報道,溫州市區樓市庫存大幅下降,去化周期(狹義庫存)由2014年底的15個月降至2015年底的6個月,超出市場預期。溫州好望角房產營銷策劃有限公司副總經理陳德賺表示,今年市區庫存去化速度較快,比預計的去化周期縮短了6-9個月。


        廣義庫存來看,2015年溫州施工面積與銷售面積之比下降至8.9年,較2011年大幅下降。


        房價方面,2015年2月-12月,溫州房價持續上漲,累計漲幅3.5%,這是2011年首次持續上漲,顯示庫存狀況有所改善。


        (3)溫州去庫存的經驗


        房價調整充分,低房價增強了房屋吸引力。高庫存使得溫州房價深度調整,2012年開始,溫州房價持續下跌。中國指數研究院公布的百城房價數據顯示,溫州樣本住宅平均價格從2012年1月的2.1萬元/平米,下跌至2015年1月的1.3萬元/平米,跌幅近40%。


        隨著房產政策刺激,以及全國房地產銷售回暖、房價回升,溫州由于此前調整比較充分,隨著預期轉好,成交量大增,去化速度顯著提高。


        市場機制靈活,供給和需求彈性大,有助于提升庫存變化速度。溫州民營經濟活躍,市場機制較為靈活,因此房價、銷量等波動在全國處于較高水平,房價我們上面談過了,銷售方面,2009-2015年,溫州商品房銷售面積分別為314、228、136、203、350、418和525萬平米,波動之大遠超全國平均水平。靈活的市場機制、較高供給和需求彈性,使得溫州供求平衡恢復時間加快。


        政策大力支持。2015年4月2日,溫州出臺了《關于促進房地產市場持續平穩健康發展的若干意見》,其中包括“8條房地產新政”,被外界稱為“溫八條”。重點包括:


        第一,控供應。“溫八條”中首先講的就是把控土地供應,對住房供應明顯偏多或在建住宅用地規模過大的區域,減少住宅用地供應量直至暫停供應,特別是暫停供應這一點非常明確和堅決。


        第二,購房補貼激勵需求。2015年4月9日至2015年12月31日期間,個人首次購買新建普通商品住房,在取得房屋所有權證后,給予購房款0.6%的補助。


        第三,允許開發商適當調整商品房套型結構,把一些不合理戶型進行調整,適應市場需求。“剛需為王,以價換量,撐起了整個溫州樓市。”這是朗兆(溫州)房產營銷有限公司對2012年溫州樓市的特征歸納,該公司是溫州最大的房產營銷公司。支撐溫州樓市成交量的幾個主力樓盤無一例外都是主推90平方米的剛需小戶型,而且在價格上大打優惠牌。


        正是從政策出臺開始,疊加國家降準降息支持,溫州房價2015年初見底回升,銷量也明顯攀升,庫存去化明顯。


        2.3.國際經驗:美國案例


        2008年前后美國一度出現嚴重的房屋庫存積壓問題。2008年,美國房屋空置率達到2.9%,創歷史新高,此前的歷史平均值為1.47%,2005年以前的最高值為2.0%。但2015年底,美國房屋空置率已經下降至1.9%。


        美國房地產庫消化,和美國采取的一系列舉措有關。次貸危機爆發后,美國救助“兩房”,利率降為零,并大量購買MBS,以壓低長期貸款利率。


        盡管美國房地產庫存已經明顯消化,但美國政府依然在大力呵護房地產市場發展。


        首先,盡管QE退出,美國開啟首輪加息,但美聯儲購買的MBS數量一直沒有下降,2016年2月10日,美聯儲持有的MBS量為1.74萬億美元。


        此外,2015年12月23日,美國總統奧巴馬還簽署了一項法案,放寬實施了35年之久的對外國資本投資美國不動產的稅率。該法案規定,外國養老基金在美投資房地產時,享有與美國養老基金同等的待遇。法案廢除了1980年開始實施的《外國投資房地產稅法案》(FIRPTA)對外國養老金投資美國房地產時征收的稅率。


        總之,從美國經驗可以看到,貨幣政策的大力支持對房地產去庫存有很大幫助。另外,針對房地產市場的稅收變化(財政政策)也具有重要意義。


        除美國外,日本等國家也面臨住宅過剩問題。2016年1月22日,日本政府公布了減少空置房的目標,欲在10年內把空置房數量減少到400萬套,“去庫存”約100萬套。這是日本政府首次對空置房問題設立量化目標。


        日本國土交通省建議,為完成上述目標,應主要從兩方面著手。其一,推廣二手住宅評估機制,方便購房者了解空置房的價值,使這些房屋能在二手房市場交易。其二,對于老舊危房,應有計劃地拆除。同時,國土交通省還建議把一些空置房改造成福利設施,供低收入家庭居住。 


        3.去庫存:政策應對與思考


        3.1. 中央的應對政策


        為應對高企的房地產庫存,2015年以來,中央出臺了一系列組合拳。主要包括:降準降息(降準降息還有穩增長、控通縮和防風險等目的),降低首付和財稅政策等。


        代表性的政策包括:


        (1)大幅降準降息。2015年5次降息,累計降低利率1.25個百分點,4次降準,一次定向降準,釋放了流動性。


        (2)首付比例大幅下調。2015年3月30日(被稱為330新政)二套房首付比例從60-70%下調為40%。2015年9月30日(被稱為930新政)將一套房首付比例從30%降低為25%。2016年2月2日,同時對首套房和二套房首付比例進行調整,首套房最低首付比例降至20%,二套房首付比例進一步由40%降至30%。


        (3)財稅大力支持。2015年3月30日,二手房營業稅免征年限五年改兩年。2016年2月19日,契稅和營業稅同時調整,重點針對二套房,面積為90平方米及以下的,契稅由3%下降至1%;面積為90平方米以上的,契稅由3%下降至2%。營業稅方面,購買2年及以上住房對外銷售的,非普通住宅由差額征收改為免征。


        另外,2015年12月的中央經濟工作會議中,明確提出了“去庫存”的指導性方針,包括六條意見。


        一、要按照加快提高戶籍人口城鎮化率和深化住房制度改革的要求,通過加快農民工市民化,擴大有效需求,打通供需通道,消化庫存,穩定房地產市場。


        二、要落實戶籍制度改革方案,允許農業轉移人口等非戶籍人口在就業地落戶,使他們形成在就業地買房或長期租房的預期和需求。


        三、要明確深化住房制度改革方向,以滿足新市民住房需求為主要出發點,以建立購租并舉的住房制度為主要方向,把公租房擴大到非戶籍人口。


        四、要發展住房租賃市場,鼓勵自然人和各類機構投資者購買庫存商品房,成為租賃市場的房源提供者,鼓勵發展以住房租賃為主營業務的專業化企業。


        五、要鼓勵房地產開發企業順應市場規律調整營銷策略,適當降低商品住房價格,促進房地產業兼并重組,提高產業集中度。


        六、要取消過時的限制性措施。


        3.2. 地方政府的應對措施


        為響應中央經濟工作會議提出的“去庫存”任務,多省市密集推出了加快房地產去庫存的舉措。


        (1)政策應對的共同點


        財政補貼、農民工市民化、公積金政策調整、棚改貨幣化安置等是各省市最常用的去庫存政策手段。


        財政補貼和降低稅費。福建連江實施“面積梯度”補貼,60平方米以內每套補貼1.2萬元,60-100平方米每套補貼2.2萬元,以此類推。四川眉山則選擇“一刀切”,凡購買城區內144平方米以下的新建商品住宅,均可享受每平方米500元的補貼。甘肅省近日將住房轉讓手續費整體下調33%,江西全面清理房地產開發過程中的行政事業性收費。還有的省份推出對商品房交易契稅實施財政補貼等多項舉措。如在寧夏,居民購買住房交易契稅稅率超出1%的部分由地方財政補貼;新疆將商業個人住房貸款利率比照公積金貸款利率計算,確定補貼年限后,差額部分由政府財政予以補貼。


        公積金政策調整。推進異地貸款、提高貸款額度、延長貸款年限、放寬提取條件等已成為各地公積金普遍推行的辦法。如江西、甘肅等省份已落實公積金貸款全省“一體化”政策,積極推進異地購房。四川省將推進住房公積金向城鎮穩定就業新市民覆蓋,湖北已探索在鄉鎮建立健全住房公積金制度等。


        農民工市民化。目前,山西、山東、甘肅、廣西等省已明確出臺政策鼓勵引導農民進城購房。如山東將對農民進城購房給予契稅補貼、規費減免、貸款貼息、物業費補貼等政策,以使其成為長期穩定的住房消費群體。廣西新政規定,農民工等新市民購買首套新建普通商品住房,每套享有1萬元補助。


        棚戶區改造與貨幣化安置。山西、廣西、安徽等省份已將貨幣化安置作為棚改的重要渠道,如廣西貨幣化安置幫助消化的存量商品住房約占總銷售面積的15%。甘肅計劃今年4.6萬套保障房中的3.3萬套從存量商品房中回購,福建等省明確表示不再新建公租房。安徽等省住建廳要求,確保貨幣化安置比例不低于50%,山西更是要求商品房庫存較大的市要達到80%以上。河南出臺新政策探索“租售并舉”,規定公租房承租對象租住一定年限后,符合規定的可選擇申請直接購買所租住公租房。


        (2)政策應對的亮點


        a、實施分城施策,緊抓分類調控


        全國地產庫存問題的三軌運行特征,需要因地制宜,區別對待。廣東省與福建省案例值得借鑒。


        廣東:首付分梯隊,精準去庫存


        廣東省的新房貸執行方案,將城市分為了三大梯隊,并實行不同的首付款比例政策。


        具體來說,廣東省內房貸區域共被劃分為三個梯隊:一、維持限購:廣州(不包括增城、從化)、深圳;二、實施20%最低首套房首付比例:佛山(含順德,南海)、珠海、中山、江門地區;三、實施25%最低首套房首付比例:除上述地區外的其他地區。


        這一梯隊設置從側面反映了全國房貸新政的調整思路,即對一線城市仍然實行限購,去庫存壓力較大的三四線城市或地區首付最低降20%,而供需壓力基本平衡的二線城市實施25%的最低首付比例。廣東省這一政策正是利用了“分城施策”來達到精準去庫存的目的。


        福建:一市一策,一縣一策


        福建省提出,鼓勵各市、縣根據實際制定政策,按照“一市一策”“一縣一策”“一盤一策”的原則,在2016年2月底前出臺落實到具體樓盤的房地產去庫存措施。庫存量大、去化周期長的三四線城市,要暫停土地供應,特別是一些城市存在商業用房庫存去化周期長,要暫停商業用地出讓。


        b、安徽蕪湖:搭建電子選房平臺,打通供需通道


        安徽蕪湖模式得到人民日報好評。


        利用貨幣化安置打通保障房與商品房之間的通道,是實現住房存量資源優化配置的重要舉措。然而商品房與棚改安置房,一個價格高企,一個專供安置保障,二者的性質、稅收、價格等都有差異,難以打通供需通道。為此,安徽蕪湖推出了一項新方案。


        安徽蕪湖提出搭建電子選房平臺,房企在平臺上展示其房源,有條件、有意愿的棚改戶在平臺上自主挑選商品房。此舉既消化了庫存,又滿足了棚改戶的多樣化需求,還省下了不少購房款,一舉多得。


        人民日報稱:“去庫存,打通商品房和保障房之間的通道,不失為一個好辦法。一方面,房企庫存高企,急需把房子賣出去;另一方面,棚改戶情況各異,統一建設的安置房不一定人人都滿意。”


        在蕪湖市房屋綜合開發管理辦公室主任劉平看來,政策實施之后,房企去庫存效果比較理想,“在蕪湖市,選擇購買商品房的棚改居民大概能占到整個棚改居民總數的30%,房地產庫存中大概有近40%的銷量來自棚改居民”。


        蕪湖東方藍海置業有限公司把全部房源都投放到了選房平臺,同時進駐房產超市。公司總經理胡南宏介紹:“我們的房源多位于市中心,房型比較多,還有不少學區房,今年棚改居民購買量能占到我們銷售量的50%左右。”


        c. 江西:首提去庫存問責,落實地方主責任


        在我國房地產調控史上,與問責掛鉤的做法僅有兩個主要先例,一是2010年至2012年期間,住建部連續三年與地方政府簽訂《保障性住房目標責任書》對主要領導問責,二是2013年2月出臺的“新國五條”,要求各地制定房價控制目標,對于未完成上述目標的城市予以問責。


        江西省要求,房地產庫存去化時間超過12個月的市縣,要確保今年上半年當地庫存明顯下降,全年大幅下降;對履行去庫存、穩市場主體責任不力,效果不明顯的市縣,將進行約談和追責。


        值得注意的是,問責制也有副作用,過分強調政府作用可能會讓部分地區“走極端”,不利于經濟長遠發展。


        3.3. 去庫存的政策思考


        從去庫存政策看,中央主要采取了寬貨幣、降首付和財稅支持等措施,地方主要采取了財政補貼、農民工市民化、公積金政策調整、棚改貨幣化安置等措施。


        這些措施中,有些短期見效慢,但長期效果好,另一些短期效果好,但長期有副作用,去庫存政策需要有效平衡短期和長期的關系。


        中國房地產高庫存形成的一個重要原因是“價格粘性”,地方政府過分注重“穩房價”,這破壞了正常的供求調節機制,對市場預期和價格機制形成不利,溫州經驗表明,房價一定幅度的調整,有利于積累購買力。


        去庫存短期靠寬貨幣加杠桿,長期需靠市場機制和農民工市民化。短期看,寬貨幣加杠桿對去庫存效果明顯,但有副作用。長期來看解決庫存問題核心,是建立良好的供求平衡調節機制與農民工市民化。如果價格有充分彈性,庫存將不會是一個明顯問題。農民工市民化需要戶籍制度改革、基礎設施與產業配套等。


        3.4.增速換擋期房地產去庫存的國際經驗與啟示


        第一、增速換擋期,住宅投資告別高增長時代,房地產政策應適應新發展階段特征,避免寄希望于刺激重歸高增長的泡沫風險。住房市場具有非常明顯的階段性特征,增速換擋期,住宅投資從高速增長步入平穩或下降狀態,從數量擴張步入質量提升,從總量擴張步入“總量放緩、區域結構分化、人口繼續向大都市圈遷移”。房地產政策應適應新發展階段的特征,避免寄希望于刺激房地產重歸高增長軌道,否則將形成泡沫醞釀金融危機,日本在1969-1973年、韓國在1992-1996年都曾犯過類似的錯誤。新階段的房地產政策應注重提高住房質量、改善人居環境、提高住房成套率,更注重區域差異。


        第二、必須建立起比較完善的住房法律體系。通過法律形式明確以居住為導向的住房制度設計,建立遏制投資投機性需求的長效機制是德國的主要經驗,對我國有很大的啟示。在我國《城市房地產管理法》基礎上,應抓緊起草《住宅法》、《住房租賃法》和《住房保障房法》等各項專門法律,構建完整的住房法律體系。借鑒德國經驗,法律首先要明確住房的居住屬性,強化對市場投機性需求和開發商“囤地”、“囤房”等擾亂市場正常秩序行為的法律約束和處置。其次,要構建租戶和購房者利益維護機制。對房東和開發商短期內過快提高租金和房價的行為,法律要明確嚴厲的處罰措施,以法律形式遏制漫天漲價行為。同時,要建立獨立的房地產價格評估機制,對不同地段、不同類型的住房必須定期制定詳細的基準價格作為執法依據。


        第三、需要實行長期穩定的住房信貸金融政策。從國際經驗看,首付比例和貸款利率變動對購房者支付能力影響很大。購房需求容易受到房貸政策影響而出現集中爆發現象,短期內易推動房價過快上漲。建議我國可研究和探索居民購房時的首付比例和貸款利率固定或兩者反向變動的房貸政策,以穩定購房者預期,避免購房需求短期內提前釋放。為減少通脹水平對貸款利率的影響,中長期可考慮成立專門的住房儲蓄銀行,通過與通脹水平掛鉤,使真實貸款利率長期不變。


        第四、逐步建立城鄉統一的集體建設用地市場和住房發展機制。在符合規劃和用途管制的前提下,允許農村集體經營型建設用地出讓、租賃等方式,與國有土地同等入市、同價同權,增加住宅用地供應主體,提高重點城市土地供給彈性。推動“多規合一”試點,逐步把農村集體建設用地的建成區,以及一些城中村,納入城鎮化規劃,統一建筑標準、基礎設施標準和住宅與商業發展規劃。


        4.去庫存下的投資機會與風險


        4.1. 去庫存的投資機會


        和去產能做減法不同,去庫存是做加法,共識大,阻力小,確定性較高,會帶來較多投資機會。


        房地產銷售改善利好地產行業,庫存合理而又受益于政策支持的二線城市值得重點關注。2015年,一二三線城市商品房銷售均出現明顯好轉,表明在政策極力去庫存背景下,房地產銷售改善具有普遍性。2015年受益去庫存最明顯的是一線城市,2016年,庫存合理而又受益于政策支持的二線城市值得重點關注。


        租賃市場活躍度提高利好地產服務業。購租并舉是中央和許多地方推進去庫存的重要舉措,租賃市場活躍度預計將會提高,而且隨著房地產市場進入存量時代,租賃市場也將獲得快速發展。


        農民工市民化程度加快等也會帶來醫療教育等相關領域投資機會。農民工市民化不僅是去庫存的核心舉措,也是劉易斯拐點下的未來大勢所趨,這里面蘊含著許多機會,尤其是農民工消費相關的醫療教育體育等。


        此外,債市和大宗商品等市場也可能受益于房地產去庫存。去庫存有利于降低房企風險,房地產企業債可能受益。地產投資企穩可能性增大,有利于地產鏈條邊際改善,疊加供給側去產能,有利于大宗價格反彈。


        4.2. 去庫存帶來的風險:貨幣過度放松與資產價格泡沫


        去庫存過程中的最大風險:貨幣過度放松與結構化資產價格泡沫。


        由于房地產對貨幣放松較為敏感,去庫存過程中,可能會出現過度依賴貨幣政策的傾向。但貨幣政策短多長空,會固化經濟結構,延緩出清,過度寬松不利于供給側改革大局。


        當前中國經濟脆弱性增強,房地產泡沫一旦破滅危害巨大,盡管中央采取了區別對待措施(如繼續實施限購等),2015年一線城市仍大漲,需警惕一線城市繼續大漲,并蔓延至二線城市。


        另外,居民加杠桿也存在一定風險。盡管目前中國居民杠桿水平總體較低,但在收入增速下降和就業壓力有所增加背景下,居民杠桿大幅攀升可能會引發一些社會問題。


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