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      • 高庫存下 為什么房價仍然難下降
      • 發布者:余為軍  來源:網絡  時間:2016/1/8 12:43:30         字體:[  ] [打印] [關閉]
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      • 關鍵字:2016-1-8 解決房地產市場失衡問題,是解決今年五大經濟痛點的主導環節。因此怎樣化解房地產高庫存,就成為經濟政策需要發力的首要和中心問題。
      • 高庫存下 為什么房價仍然難下降

        2016年01月08日 07:58

        來源:新華日報 作者:劉志彪


        解決房地產市場失衡問題,是解決今年五大經濟痛點的主導環節。因此怎樣化解房地產高庫存,就成為經濟政策需要發力的首要和中心問題。


        這次中央經濟工作會議提出了六條化解房地產高庫存的措施,簡要列示如下:


        一是靠農民工市民化。即通過提高戶籍人口城鎮化率和深化住房制度改革,讓農民工在市民化的過程中擴大對房地產的有效需求,讓其成為消化庫存、穩定房地產市場的主要力量。二靠在本地就業的非戶籍人口落戶買房或租房。即要落實戶籍制度改革方案,讓轉移的農民工等非戶籍人口形成在就業地買房或長期租房的預期和需求。三靠建設公租房制度。即以滿足新市民住房需求為出發點,把公租房適用對象擴大到非戶籍人口,建立購租并舉的住房制度。四靠發展住房租賃市場。鼓勵自然人和各類機構投資者購買庫存商品房,成為租賃市場的房源提供者,鼓勵發展以住房租賃為主營業務的專業化企業。五靠降房價。鼓勵房地產開發企業順應市場規律,適當降低商品住房價格。六靠取消限購。取消各種過時的、對房地產交易進行限制的措施。


        綜觀這六條政策的取向,總的感覺有三:一是最高決策層對房地產問題高度關注,這是過去沒有過的。既說明房地產確實是國民經濟的支柱產業之一,是現階段穩增長的主要力量,也說明房地產庫存問題越來越嚴重,已經影響經濟的持續健康發展,到了非解決不可的程度。二是這些政策雖然非常系統,也很具體和微觀化,但是其中大多數都可能是在中長期中才能有效執行和發揮作用的政策,短期內因種種條件的限制,還需要其他政策措施的配合,需要進一步具體化和因地制宜、因時制宜地實施。三是這些政策的創新突破力度較大,最關鍵的環節表現在揚棄了過去政府對房地產市場干預過多過頻的做法,努力讓市場機制在化解房地產高庫存的過程中起決定性作用。


        具體來看,上述列示的第一和第二條政策,都是寄希望于農民工即新市民成為消化住房庫存的主要群體。應該說,這一政策定位的對象是精準的。但對農民工來說,要想成為城鎮化中的新市民,核心問題還有三:一是農民工在高房價的環境下會遇到實際有效需求及購買力不足的困境,畢竟需要并不等于需求;二是農民工的購房地往往不會是就業地,這種錯位是因為農民工往往在中小城市購房,但這些地方并沒有足夠的就業機會;三是農民工購房所在地的城市公共服務一般都比較薄弱或者短缺,因而年輕一代的農民工們都更偏愛文化、教育以及其他基礎設施較為完善的大城市。中國的三四線城市的戶籍現在完全放開不會有任何大問題,但是這些城市對新生代的吸引力并不夠。正是目前這種購房與就業、戶籍、公共服務等之間的嚴重撕裂,成為新生代農民工們在市民化進程中購房的痛點。


        上述列示的第三條第四條政策,涉及到租賃市場的建設問題。目前,一、二線城市雖然已經形成了租賃市場,但由于租賃回報太低(一般只有2%左右),難以滿足投資者正常利潤率的要求,因此這個市場并不成熟,不可能吸引住房投資者大規模地開拓租賃市場。至于在三四線城市,因為就業機會缺乏,對租賃需求規模小,更不可能吸引投資者投資商品房租賃市場。另外還要說明的是,目前一、二線城市用非住宅物業(即工業、商業用房等)做租賃的比較多,因商業機會相對較多,有比較高的投資回報。但是這和“去住宅庫存”問題關系不大。


        第五條政策,說要用鼓勵適當降價的辦法刺激房地產銷售。中國房地產在庫存很嚴重的條件下,其價格仍然保持在高位。這個問題的原因比較復雜,除了有眾所周知的房地產企業拿地的價格太高、企業降價空間不大的客觀原因外,還有受土地財政動因的驅使,使地方政府不愿意降低房價的原因,因為降低房價就表明當地土地價格的下行,就有可能剎不住車。撇開這些顯然的原因,從產業經濟學的角度分析其中還有更加具體的原因。


        房地產具有耐用消費品功能和投資品功能。在一個跨期購買決策的消費者模型之中,如果消費者可以在T期預期到房地產商會在T+1期降價,那么就沒有人會在T期購買,而是選擇等待。也就是說,如果消費者在知道房地產商在下期會以100單位的價格出售同樣質量的房子,那么就沒有人會愿意在上期按150單位的價格購買這一棟房子。如果消費者在T期不幸買了價格下跌的房子,那么他就會千方百計地要求退貨退款(雖然這樣做有違交易信用);如果預期房子的價格會在T+1期繼續下跌,而且預期下跌后的房價可能不值后續分期交付的金錢,消費者就可能寧可選擇放棄繼續交款購買房子。更一般地,在一個不斷降價的房地產市場中,消費者可能選擇等待而不是出手接盤。這樣,在不斷被預期降價的房地產市場中,不僅不可能實現減庫存的任務,而且會使庫存量繼續增加,甚至連正常的市場銷售都會被打亂。


        正因為如此,房地產商的最佳營銷策略是形成房價不斷上漲的預期,這樣才有可能在漲價的恐慌下迅速賣光房子。這就是房地產商不愿意在房價下跌的市場氛圍中經營、不愿降價賣房的微觀原因,也是地方政府千方百計力挺房價不下跌的經濟學道理所在。


        買漲不買跌是人類經濟行為的常態。為了在降價中化解庫存,打破這一行為常態的最有效辦法,是在降價促銷前設定降價的界線和水平,并承諾達到這一水平后不再降價,如果繼續下跌,則由降價方或地方政府全額補貼消費者的購房損失。只有如此,才能在動態降價促銷中打破消費者的進一步降價預期。


        最后一條政策針對的是對房地產交易的限購措施。現在一線城市的限購政策可能不僅不能取消,還要改進控制方式適當加強。如北上廣深的限購如果馬上取消,不僅房價將會繼續攀升和瘋漲,而且對全國的去庫存會產生消極作用。至于如南京、杭州等二線城市的限購政策,它們大部分事實上已經取消。顯然,這條政策對三四線城市樓市去庫存的作用效果十分有限。


        因此,這次中央經濟工作會議發布的房地產去庫存的六條政策,其作用特征基本上屬于中長期型的。在短期中,去庫存還需要其他更微觀和細致的政策配合,如降首付、降低交易費用、提高公積金貸款比例、首套購房補貼(如利息抵個稅等),給地方這些因地因時制宜的政策選擇權,中央的去庫存政策的實施才有可能達到更好的效果。


        (作者為南京大學經濟學教授、長江學者)


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